Câmara do Rio aprova projeto que muda incentivos imobiliários na cidade

Os vereadores do Rio de Janeiro aprovam, nesta quarta-feira (27), o projeto Praça Onze Maravilha, que redesenha as regras de conversão de imóveis e de incentivos à construção residencial. A proposta estimula novos empreendimentos na Zona Norte e reduz benefícios na Zona Sul, em tentativa de frear a expansão desordenada em áreas já saturadas.

Plano para reorganizar o mapa da construção

O texto cria um novo marco para o mercado imobiliário carioca ao estabelecer normas específicas para a transformação de prédios comerciais em residenciais e para a abertura de novos canteiros de obras. A partir da sanção do prefeito, prevista para as próximas semanas, projetos de conversão e novas construções passam a seguir um conjunto de parâmetros distintos para cada região da cidade.

Na Zona Norte, a meta é ampliar a oferta de moradia em bairros com infraestrutura consolidada, mas historicamente preteridos por grandes incorporadoras. Técnicos da prefeitura estimam que, com as novas regras, o estoque potencial de unidades residenciais na região possa crescer em até 30% em cinco anos, somando projetos de conversão e novos edifícios. Na Zona Sul, ao contrário, o objetivo é esfriar a corrida por terrenos e a verticalização acelerada em áreas onde o adensamento já pressiona transporte, serviços públicos e preços.

O projeto chega ao plenário depois de semanas de negociação entre base governista, oposição e representantes do setor imobiliário. Emendas negociadas nos últimos dias ajustam coeficientes de aproveitamento dos terrenos, prazos de adaptação e mecanismos de contrapartida urbanística, como exigência de áreas verdes e equipamentos públicos em grandes empreendimentos. Um dos articuladores da proposta, ouvido reservadamente, resume o espírito do texto: “É um freio de arrumação. A cidade não pode continuar crescendo de forma desigual, com tudo se concentrando na orla”.

Incentivos na Zona Norte e freios na Zona Sul

O Praça Onze Maravilha vincula os incentivos à localização dos projetos. Empreendimentos residenciais na Zona Norte terão descontos progressivos em taxas e maior flexibilidade nos parâmetros de ocupação, desde que respeitem limites de altura, áreas de recuo e regras de ventilação e insolação. Técnicos envolvidos nas discussões falam em redução de até 20% em encargos urbanos para projetos que se enquadrem nas faixas prioritárias de interesse habitacional.

Na Zona Sul, que concentra alguns dos metros quadrados mais caros do país, o projeto reduz benefícios fiscais e urbanísticos e coloca travas a novos prédios em áreas já altamente adensadas. Empreendimentos que antes podiam obter isenções ou bônus de construção em troca de contrapartidas passam a enfrentar limites mais rígidos. “Não se trata de punir a Zona Sul, mas de corrigir um desequilíbrio histórico”, afirma, em nota, um dos relatores do texto. Segundo ele, a combinação de incentivos generosos e alta demanda criou, ao longo de ao menos duas décadas, uma espiral de especulação que pressiona o preço do aluguel e da compra de imóveis.

A proposta também estabelece um rito mais claro para a conversão de imóveis comerciais em residenciais, prática que ganha força depois da pandemia, com o esvaziamento de escritórios. A ideia é evitar adaptações improvisadas, que costumam gerar problemas de ventilação, iluminação e segurança. A prefeitura passa a exigir projetos específicos de adequação, vistorias periódicas e prazos definidos para conclusão das obras, com multas para quem descumprir as exigências.

Urbanistas ouvidos pela reportagem veem na iniciativa uma tentativa de aproximar o Rio de experiências de reequilíbrio urbano adotadas em outras capitais, como São Paulo, que desde 2014 usa o Plano Diretor para puxar investimentos para eixos de transporte e regiões menos valorizadas. “Quando você muda o sinal dos incentivos, muda a lógica do mercado”, avalia uma professora de planejamento urbano de universidade pública. “A questão é saber se os instrumentos previstos serão suficientes para superar décadas de concentração de renda, serviços e oportunidades em poucos bairros”.

Disputa política, mercado em alerta e próximos passos

A votação ocorre em meio a uma disputa silenciosa entre interesses imobiliários, moradores e o próprio Executivo municipal, que tenta mostrar capacidade de planejar o crescimento da cidade. Vereadores ligados ao setor da construção civil defendem que a transição seja gradual, com prazos de ao menos 24 meses para adaptação de projetos já protocolados. Parlamentares da oposição cobram transparência na definição das áreas que receberão mais incentivos e temem que o discurso de inclusão na Zona Norte sirva apenas para abrir novas frentes de especulação.

Moradores de bairros da Zona Norte enxergam no projeto uma oportunidade de atrair serviços e investimentos, desde que acompanhados de melhorias concretas. Associações comunitárias defendem que novos empreendimentos residenciais venham atrelados à expansão de escolas, unidades de saúde e linhas de transporte. “Não queremos repetir o erro da Zona Sul, com prédios de alto padrão cercados de infraestrutura precária para quem vive nas redondezas”, afirma o presidente de uma associação de moradores, em referência à pressão sobre serviços públicos em áreas turísticas.

O mercado imobiliário monitora o texto com atenção. Incorporadoras já calculam o impacto dos novos coeficientes sobre o valor dos terrenos e a viabilidade de lançamentos. Analistas projetam um possível deslocamento dos investimentos para a Zona Norte ao longo dos próximos ciclos de negócios, com gradual desaceleração dos lançamentos na orla. A avaliação é que o efeito pleno só aparece em médio prazo, em uma janela de três a dez anos, conforme empreendimentos hoje em fase de estudo ou aprovação cheguem ao mercado.

O projeto segue agora para sanção do prefeito, que pode vetar trechos específicos, como prazos de transição ou níveis de desconto em taxas urbanísticas. Ambientalistas ainda pressionam por regras mais duras de proteção a áreas sensíveis, como encostas e margens de rios, que seguem sob risco de ocupação irregular mesmo com o novo marco. A forma como a prefeitura vai regulamentar os detalhes, por meio de decretos e normas técnicas, deve definir se o Praça Onze Maravilha se consolida como um divisor de águas na política urbana carioca ou se se torna apenas mais uma lei com impacto limitado no desenho real da cidade.