Trxf11 patrimônio avança com R$250 mi e paga R$0,93 por cota
TRXF11 investe R$250 milhões em Meli City Campinas e distribui R$89,2 milhões em dividendos para os cotistas.
O fundo imobiliário TRXF11 vai pagar R$ 89,20 milhões em dividendos referentes a outubro, o equivalente a R$ 0,93 por cota, enquanto avança numa estratégia agressiva de crescimento que inclui aporte de R$ 250 milhões no complexo logístico Meli City Campinas e o primeiro programa de recompra de cotas da sua história.
De acordo com a gestão, “o pagamento de R$ 0,93 por cota está programado para 16 de novembro de 2026, contemplando os investidores que possuíam cotas ao final de 30 de outubro”. O rendimento representa um dividend yield mensal de 1,39% e, segundo os cálculos apresentados, um retorno anualizado simples de 16,79%.
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Dividendos acima do resultado e uso de reserva
O TRXF11 fechou outubro com resultado operacional de R$ 60,54 milhões, ou R$ 0,63 por cota, abaixo do valor que será distribuído. Para chegar aos R$ 0,93 por cota, a administração recorreu a R$ 3,51 milhões da reserva de resultados acumulados, montante equivalente a R$ 0,04 por cota.
As receitas totais do mês somaram R$ 85,16 milhões, frente a despesas de R$ 24,62 milhões. A receita imobiliária respondeu por R$ 78,89 milhões, divididos em R$ 47,34 milhões de operações diretas e R$ 31,55 milhões de receitas indiretas. O fundo ainda recebeu R$ 5,54 milhões em rendimentos de aplicações mobiliárias e R$ 736,4 mil em receitas financeiras.
Segundo a gestão, a diferença entre o resultado do mês e o valor distribuído está ligada ao calendário de aquisições feitas com recursos da 13ª emissão de cotas: parte dos imóveis entrou na carteira ao longo de outubro, com aluguéis contabilizados apenas pelos dias em que já pertenciam ao fundo.
Nos 12 meses encerrados em outubro, o resultado operacional acumulado atingiu R$ 722,89 milhões. No mesmo período, as distribuições somaram R$ 710,04 milhões, equivalentes a R$ 11,80 por cota. A administração indica, sem garantia, expectativa de manter rendimentos mensais entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota em novembro e dezembro.
TRXF11 patrimônio ganha reforço com Meli City Campinas
Entre as movimentações de outubro, o destaque é a conclusão da aquisição de 14,57% do Meli City Campinas, complexo logístico classificado como AAA e desenvolvido sob medida para o Mercado Livre na região do Aeroporto de Viracopos, em Campinas (SP). O investimento previsto é de R$ 250 milhões, com desembolsos atrelados ao avanço das obras e entrega programada para julho de 2028.
O empreendimento terá cerca de 461 mil m² de área bruta locável e contrato de locação atípico de 16 anos, o que dá ao fundo uma fonte de receita de longo prazo, com baixa vacância esperada. A própria gestão resume a importância do negócio ao afirmar que “a transação encerrou o conjunto de aquisições planejadas com os recursos da 13ª emissão de cotas”.
O movimento reforça a exposição do TRXF11 a galpões logísticos de grande escala, ao lado de outros investimentos em dívidas imobiliárias para custear projetos logísticos e da compra recente de dois prédios corporativos em São Paulo por R$ 340 milhões, consolidando a presença do fundo em eixos comerciais de alto padrão na capital paulista.
Entenda o contexto
O portfólio atual do TRXF11 reúne 129 propriedades em 67 cidades, espalhadas por 19 estados e Distrito Federal, com cerca de 2,11 milhões de m² de área bruta locável e 1.375 inquilinos. A vacância física está em 0,5% e a financeira, em 0,3%, patamares considerados muito baixos para o segmento.
Os contratos atípicos, que costumam oferecer maior rigidez e previsibilidade de pagamento, respondem por 62,25% das receitas de locação. O prazo médio remanescente dos contratos é de 11,01 anos, o que contribui para a estabilidade do fluxo de caixa.
Na divisão estratégica da carteira, 35,24% do capital está em imóveis classificados como estratégicos, 33,37% em ativos táticos com potencial de desenvolvimento e 31,39% em propriedades táticas maduras, candidatas naturais a vendas futuras dentro da política de reciclagem de portfólio.
Alienações em São Paulo e interior reforçam reciclagem
No lado das vendas, o fundo concluiu em 28 de outubro a alienação de um imóvel ocupado pelo laboratório Delboni, na Vila Mariana, zona sul de São Paulo, por R$ 77 milhões. O ativo havia entrado na carteira em junho de 2025, durante a 11ª emissão de cotas, e agora libera capital para novas alocações.
Outras duas operações ainda em negociação envolvem imóveis em cidades do interior paulista. Em São José do Rio Preto (SP), o TRXF11 assinou memorando de entendimentos para vender uma loja ocupada pelo Grupo Pão de Açúcar por R$ 24 milhões. Já em Praia Grande (SP), o fundo aceitou proposta de R$ 18,3 milhões pela Loja Extra. As transações dependem da formalização de contratos definitivos e fazem parte da estratégia declarada de reciclagem de ativos.
Além de São Paulo, a gestão trabalha para ampliar a distribuição geográfica da carteira, com novas exposições em estados como Paraná, Pernambuco, Minas Gerais e Espírito Santo, na tentativa de diluir riscos regionais e setoriais.
TRXF11 cotação ganha apoio de programa de recompra
Em outubro, a administração do TRXF11 aprovou o primeiro programa de recompra de cotas do fundo, com início em 3 de novembro de 2026 e duração de 12 meses. A medida autoriza a aquisição de até 10% das cotas emitidas, em operações na bolsa, sem obrigação de uso total do limite.
Segundo a gestão, “o mecanismo poderá ser empregado conforme as condições de mercado, a disponibilidade de recursos e as alternativas de investimento identificadas ao longo do período”. Na prática, a recompra abre espaço para que o fundo aproveite eventuais momentos de desconto na TRXF11 cotação em relação ao valor dos imóveis, além de potencialmente sustentar o preço no mercado secundário.
Para o cotista, programas desse tipo costumam ser interpretados como sinal de confiança da administração no valor intrínseco da carteira. Se executada em fases de baixa na TRXF11 cotação gráfico, a recompra reduz o número de cotas em circulação e pode elevar, no longo prazo, indicadores por cota, como lucro e valor patrimonial.
Com dividendos mensais robustos, portfólio diversificado e pipeline de novos projetos em logística e escritórios, o TRXF11 reforça a imagem de fundo de tijolo de gestão ativa que usa alavancas como reciclagem de ativos e recompra de cotas para tentar entregar renda estável e valorização de patrimônio aos investidores.
