Novos impostos mudam locação de imóvel em 2027: veja quem paga

Proprietários de mais de três imóveis alugados que recebem acima de R$ 240 mil por ano já começam a fazer conta: a partir de 1º de janeiro de 2027, essa faixa de pessoas físicas passará a pagar novos tributos sobre a locação de imóvel, além do Imposto de Renda, em um cenário em que mercados como o de Curitiba mostram alta moderada nos aluguéis e mais poder de negociação para o inquilino.

A mudança faz parte da reforma tributária e vem acompanhada de ajustes operacionais importantes: empresas que trabalham com locação terão de adaptar sistemas para emitir a Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) com informações específicas de IBS e CBS a partir de 1º de dezembro de 2026, enquanto o setor imobiliário reage a um ambiente de juros altos, crescimento da demanda por moradia alugada e novas formas de resolver conflitos, como a arbitragem.

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Quais são as novas regras para locação de imóveis a partir de 2027?

A partir de 1º de janeiro de 2027, pessoas físicas que recebem mais de R$ 240 mil por ano com a locação de mais de três imóveis passam a ser enquadradas como agentes econômicos da locação e entram na mira de dois novos tributos sobre consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

Hoje, esse grupo paga apenas Imposto de Renda sobre a renda de aluguel. Com a reforma, continua a pagar IR, mas também passa a recolher CBS e, gradualmente, IBS. Ficam de fora quem tem até três imóveis alugados, qualquer que seja a renda, e quem, mesmo com mais de três imóveis, não ultrapassa a receita anual de R$ 240 mil com aluguel.

“A ideia da lei com esse mix que envolve quantidade de imóveis mais receita é justamente separar quem a legislação entendeu que exerce uma atividade econômica com aluguéis”, afirma a colunista Maria Carolina Gontijo, especialista em tributação. A lógica, na prática, é diferenciar o pequeno proprietário do investidor que concentra vários imóveis para renda.

A alíquota de referência da CBS foi estimada em 11,3%, mas para aluguéis tradicionais há redução de 70%, o que leva a uma cobrança inicial em torno de 3,4%, antes de abatimento de créditos. No caso de imóveis residenciais, ainda entra um redutor social de R$ 600 sobre a base de cálculo, o que alivia a conta nos contratos de menor valor.

Gontijo exemplifica: “Em um aluguel de R$ 5 mil, o tributo ficaria em torno de R$ 149 por mês, valor que pode cair com o aproveitamento de créditos sobre despesas relacionadas à locação”, como taxas de administração imobiliária e gastos de manutenção, desde que preenchidos os requisitos legais.

O IBS entra em cena de forma gradual entre 2029 e 2033, ganhando peso ao longo da transição e alterando o peso final da tributação. Para locações residenciais por temporada de até 90 dias, que seguem as regras da hotelaria, a alíquota tem redução de 40%, menor que a dos aluguéis tradicionais, o que exige simulações caso a caso antes de reajustar contratos.

Quem loca por meio de pessoa jurídica enfrenta outro cenário: empresas não se beneficiam do limite de três imóveis ou do teto de R$ 240 mil e seguem as regras do regime regular, o que torna a comparação entre manter imóveis em CPF ou CNPJ mais complexa.

Como vai funcionar a tributação do aluguel a partir de 2027?

O aluguel passa a ser tributado em camadas: Imposto de Renda como renda da pessoa física e, para quem ultrapassar o limite de R$ 240 mil anuais com mais de três imóveis alugados, CBS e, com transição, IBS como tributos sobre consumo.

No desenho atual, o cálculo da locação é feito sobre a base de cada contrato. Primeiro aplica-se o redutor social de R$ 600 para imóveis residenciais e, em seguida, a alíquota reduzida. Em um aluguel de R$ 5 mil, o valor sujeito à CBS cai para R$ 4,4 mil e, com a alíquota projetada de 3,4%, chega-se aos cerca de R$ 149 mensais citados pela especialista, antes de descontar créditos de despesas ligadas à locação.

Esses créditos podem incluir custos com administração imobiliária, manutenção, reformas pontuais e outros gastos diretamente relacionados à atividade, desde que documentados e aceitos pelo fisco. Na prática, quanto mais profissionalizada for a gestão do portfólio de imóveis, maior a chance de reduzir a carga efetiva.

Para locadores com muitos imóveis, a tendência é de reavaliação de estratégias: parte pode repassar a nova despesa ao inquilino via reajustes de aluguel; parte pode optar por vender unidades para reduzir exposição; outra parcela pode migrar para estruturas empresariais ou fundos. Já os inquilinos devem se deparar com um período de renegociação intensa, principalmente em cidades onde a oferta está em alta.

O que muda nas regras da NFS-e para locações a partir de dezembro?

A partir de 1º de dezembro de 2026, a emissão da NFS-e passa a exigir o registro detalhado das informações de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis e bens móveis, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e a Nota Técnica 009.

O Comitê Gestor da NFS-e criou grupos específicos no leiaute do documento para identificar locações de imóvel, locações de bens móveis e outras modalidades, ampliando a capacidade de registrar vários itens em uma mesma nota. Empresas locadoras precisam revisar cadastros de clientes e de imóveis, códigos de serviço, classificação fiscal e regras contratuais para preencher corretamente os novos campos.

As novas funcionalidades estão em ambiente de testes desde outubro, mas o uso efetivo torna-se obrigatório em dezembro. Quem não adaptar sistemas de gestão, ERPs e plataformas próprias a tempo corre risco de falhas na emissão, autuações e impossibilidade de aproveitar créditos, o que impacta diretamente o caixa.

Para locadores menores que emitem pouca nota ou usam sistemas simplificados, a orientação é buscar apoio das prefeituras, contadores e fornecedores de software ainda em novembro, para evitar paralisação de contratos no início de dezembro.

Entenda o contexto

Em paralelo às mudanças na tributação e na emissão de notas, o mercado de locação residencial vive uma fase de reacomodação. A análise de locação atual mostra que alugar continua sendo a opção de moradia de um contingente crescente de brasileiros, o que pressiona a oferta nas grandes cidades e atrai investidores.

O IBGE registra que “Curitiba atingiu em 2025 a maior proporção de domicílios alugados da série: 27,5%”, um dado que ajuda a explicar a relevância da locação residencial na capital paranaense. A combinação de juros elevados, aumento de moradores solteiros, estudantes e jovens profissionais e o avanço de empreendimentos do tipo build to rent (construir para alugar) reforça a tendência.

A legislação central continua sendo a Lei nº 8.245/1991, a chamada lei do inquilinato, que organiza direitos e deveres na locação de imóvel urbano e é frequentemente citada em decisões do STF e do STJ. O foco declarado é a proteção do inquilino, especialmente na locação residencial, considerada a modalidade “de maior densidade social” por estar diretamente ligada ao direito à moradia.

Como a alta de 8,9% no aluguel em Curitiba impacta os locatários?

A alta de 8,9% nos aluguéis residenciais de Curitiba em 12 meses até setembro de 2026, medida por índice de mercado, vem abaixo de reajustes de anos anteriores e da média nacional, mas ainda pesa no bolso de quem mora de aluguel. O impacto, porém, é amenizado por uma oferta recorde de imóveis disponíveis.

O indicador de Locação Sobre a Oferta (LSO), que mede a proporção de imóveis colocados para alugar em relação ao estoque total, chegou a 22,4% em agosto de 2026, o maior nível do ano. Na prática, isso significa mais placas de “aluga-se” pela cidade e, consequentemente, mais espaço de barganha para o inquilino.

Com mais unidades vazias, proprietários tendem a aceitar descontos, carência de alguns meses ou pequenos investimentos em melhorias para fechar negócio. Em muitos bairros, o reajuste oficial de 8,9% não se traduz em aumento real nessa magnitude, porque os contratos são renegociados abaixo desse teto em função da concorrência.

Outro movimento que ajuda a reequilibrar preços é o avanço de lançamentos de apartamentos compactos. Dados de mercado indicam que cerca de 70% dos lançamentos verticais em Curitiba no primeiro trimestre de 2026 foram de unidades menores, voltadas a solteiros, casais sem filhos e estudantes. Essa oferta específica reduz a pressão nas faixas de metragem mais disputadas e abre alternativas para quem busca sair de imóveis antigos e caros.

Para famílias que dependem de locação residencial, a recomendação de especialistas tem sido usar os números a favor: levar ao proprietário dados de oferta no bairro, apresentar propostas com reajuste menor e, se necessário, considerar mudança para regiões com maior estoque e preços mais flexíveis.

Quais direitos o inquilino tem na locação residencial atualmente?

Na locação residencial, a lei garante ao inquilino um conjunto de proteções que vão de prazos mínimos à forma de cobrança. A locação é aluguel, mas com regras próprias: contratos por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses tendem a dar mais estabilidade ao locatário, que, em regra, não pode ser despejado sem motivo previsto em lei até o fim do período.

A legislação veda, como regra geral, a exigência de pagamento antecipado de vários meses de aluguel, limita o rol de garantias (fiador, caução, seguro-fiança e cessão fiduciária) e assegura a chamada “purga da mora”: em ações de despejo por falta de pagamento, o inquilino pode quitar a dívida dentro de prazo legal para evitar a perda imediata do imóvel.

No campo dos conflitos, cresce o uso da arbitragem em contratos residenciais. O STJ já reconheceu a validade de cláusulas compromissórias de arbitragem em locação de imóvel urbano, desde que observadas as exigências da Lei nº 9.307/1996 para contratos de adesão. A lei é clara ao afirmar: “A cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula”.

Na prática, isso significa que a locação lei exige atenção redobrada na assinatura do contrato. Se a cláusula de arbitragem estiver destacada, em negrito, com aceite específico do inquilino, ela tende a ser considerada válida, levando eventuais disputas para câmaras arbitrais, em vez de para a Justiça comum, com promessa de decisões mais rápidas e especializadas.

Continua em discussão, porém, como aplicar o Código de Defesa do Consumidor nas relações entre locatários e plataformas digitais intermediadoras, sobretudo quando há falhas no serviço de intermediação. Tribunais estaduais têm limitado a responsabilidade dessas empresas a casos em que fique claro que elas atuaram além do mandato dado pelo proprietário, mantendo a relação de locação em si sob a lógica da lei do inquilinato.

Quais condições especiais a Toca oferece para locação de imóveis em Marília na Black November?

Em Marília, no interior de São Paulo, a imobiliária Toca tenta surfar o momento de atenção ao mercado de locação e venda com a campanha Black November, que vale durante todo o mês de novembro de 2026 e promete “O melhor negócio do ano pode estar aqui!”, como diz o slogan da ação.

A campanha oferece condições diferenciadas tanto para quem busca comprar quanto para quem procura locação de imóvel. Entre as facilidades estão permuta de unidades, linhas de financiamento negociadas com bancos parceiros e opções de parcelamento direto com a imobiliária, com foco em atrair desde o comprador do primeiro imóvel até investidores em busca de renda de aluguel.

Na frente da locação residencial, a estratégia inclui descontos temporários, pacotes com isenção parcial de taxas no primeiro mês e flexibilização de garantias em alguns casos, dentro dos limites da lei. A expectativa da empresa é acelerar o fechamento de contratos em um período em que muitos proprietários repensam portfólios à luz das novas regras tributárias e inquilinos aproveitam a maior oferta para negociar melhor.

Para o mercado local, o desempenho da Black November servirá de termômetro para futuras promoções em anos de mudanças regulatórias, sobretudo em um ambiente em que TCU, STF e demais órgãos de controle seguem acompanhando a implementação da reforma tributária e seus reflexos na locação de imóveis.