Moradias para pobres viram alvo de irregularidades em bairros nobres de SP; 700 imóveis são autuados
Fiscalização atinge 21 empreendimentos, principalmente em Pinheiros e na Barra Funda; construtoras podem perder benefícios e pagar multas por descumprimento das regras habitacionais.
A Prefeitura de São Paulo identificou irregularidades na destinação de 700 apartamentos classificados como habitação popular em 21 empreendimentos imobiliários da capital. As unidades foram construídas ou aprovadas com incentivos municipais para atender famílias de menor renda, mas as empresas responsáveis não comprovaram que os imóveis estavam sendo destinados ao público previsto na legislação. A administração municipal determinou sanções que incluem o cancelamento de benefícios urbanísticos e a aplicação de multas.
Os despachos foram publicados em 28 de outubro e atingem principalmente empreendimentos de regiões valorizadas, como Pinheiros e Barra Funda, na Zona Oeste. Juntos, os dois bairros concentram 523 unidades apontadas nos processos, aproximadamente 75% do total. Em alguns edifícios, a fiscalização identificou problemas em todos os apartamentos beneficiados.
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As empresas ainda poderão apresentar defesa nos processos administrativos. Segundo a Prefeitura, as novas penalidades fazem parte de um trabalho mais amplo de fiscalização dos programas de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Até agora, o município informou já ter aplicado R$ 78 milhões em multas relacionadas a irregularidades na destinação dessas moradias.
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Pinheiros concentra mais da metade dos imóveis com irregularidades
Considerado um dos bairros mais valorizados de São Paulo, Pinheiros aparece no centro da fiscalização municipal.
Ao todo, 387 apartamentos localizados no bairro foram incluídos nos despachos sancionatórios, representando mais da metade das 700 unidades apontadas.
O maior caso envolve o empreendimento Very Estação Faria Lima, da One Innovation, localizado na Rua Cunha Gago, número 618.
Segundo a documentação da Prefeitura, todas as 332 unidades que receberam benefícios urbanísticos nesse empreendimento apresentaram irregularidades relacionadas à comprovação de sua destinação.
Desse total, 252 apartamentos foram aprovados na modalidade Habitação de Interesse Social 2 (HIS-2), enquanto outros 80 pertencem à categoria Habitação de Mercado Popular (HMP).
A One Innovation afirmou ter sido surpreendida pela medida e sustenta que o empreendimento seguiu as regras municipais aplicáveis.
Também em Pinheiros, o empreendimento Ára Faria Lima, na Rua Doutor Bianchi Bertoldi, teve 55 apartamentos incluídos na fiscalização, entre as 96 unidades HMP aprovadas com incentivos.
Barra Funda tem 136 apartamentos apontados pela fiscalização
Outro caso de destaque fica na Barra Funda, também na Zona Oeste da capital.
A fiscalização municipal identificou irregularidades nas 136 unidades de um empreendimento localizado na Rua do Bosque, números 1.744 e 1.766.
O edifício foi aprovado na modalidade HIS-2, destinada a famílias com renda dentro dos limites estabelecidos para a habitação de interesse social.
Segundo os despachos, a empresa responsável não comprovou a destinação adequada dos apartamentos.
Somados aos dois empreendimentos de Pinheiros, os imóveis da Barra Funda representam 523 das 700 unidades que aparecem nos processos.
A concentração dos casos em áreas de grande valorização imobiliária reforça a preocupação com o uso de incentivos públicos destinados à moradia social em empreendimentos que podem acabar atendendo compradores fora das faixas de renda permitidas.
O que são imóveis HIS e HMP?
Os apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) fazem parte de políticas municipais criadas para ampliar o acesso à moradia.
As modalidades estabelecem limites de renda para os beneficiários e permitem que construtoras recebam determinados incentivos urbanísticos e fiscais.
Em São Paulo, as principais categorias são:
HIS-1: destinada a famílias com renda mensal de até três salários mínimos, equivalentes a R$ 4.863 em 2026.
HIS-2: voltada a famílias com renda superior a três e de até seis salários mínimos, com teto de R$ 9.726 mensais.
HMP: destinada a famílias com renda superior a seis e de até dez salários mínimos, alcançando R$ 16.210 por mês.
Os limites devem observar as regras específicas da legislação municipal aplicável a cada empreendimento.
Em troca da destinação social dos apartamentos, as incorporadoras podem receber benefícios como isenção ou redução da outorga onerosa, cobrança que permite ampliar o potencial construtivo de um terreno.
O objetivo é estimular a construção de moradias com preços compatíveis com a renda de famílias que enfrentam dificuldades para comprar imóveis no mercado tradicional.
Como funcionavam as irregularidades apontadas pela Prefeitura?
A fiscalização identificou problemas relacionados à comprovação de que os apartamentos beneficiados estavam sendo destinados a compradores enquadrados nas faixas de renda previstas em lei.
Em empreendimentos desse tipo, as construtoras precisam respeitar regras específicas para a comercialização das unidades.
Quando uma empresa não comprova que os imóveis foram vendidos ou destinados de acordo com os critérios exigidos, pode perder os incentivos concedidos pelo poder público.
A legislação também prevê sanções financeiras, incluindo multas associadas ao valor dos benefícios recebidos indevidamente.
Isso significa que o problema não está necessariamente na localização dos prédios em bairros nobres, mas na possível utilização de incentivos destinados à habitação social sem o cumprimento das condições exigidas.
A investigação administrativa deverá avaliar a situação de cada empreendimento e os documentos apresentados pelas empresas.
Empresas podem perder incentivos e pagar multas
Os 21 despachos publicados pela Prefeitura determinam sanções contra empresas que não comprovaram a correta destinação dos imóveis.
Entre as medidas previstas estão o cancelamento dos benefícios urbanísticos e a aplicação de multas que podem corresponder ao dobro do valor do incentivo concedido, com acréscimo de juros e correção monetária, conforme a legislação.
Os valores específicos das novas penalidades ainda deverão ser calculados pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
As incorporadoras terão direito à apresentação de defesa nos processos administrativos.
A Prefeitura informou que já aplicou R$ 78 milhões em multas relacionadas a irregularidades na destinação de unidades HIS e HMP.
Esse montante se refere ao conjunto da fiscalização municipal, e não exclusivamente aos 700 apartamentos incluídos nos despachos de 28 de outubro.
Quais outros bairros aparecem na fiscalização?
Além de Pinheiros e Barra Funda, a lista de empreendimentos com irregularidades apontadas pela Prefeitura inclui imóveis em diferentes regiões da capital.
Na Zona Norte, há registros em bairros como Tucuruvi e Vila Maria.
Na Zona Leste, os despachos alcançam empreendimentos localizados em Vila Matilde, Carrão, Parque do Carmo, Ponte Rasa, Cidade Líder e Artur Alvim.
Também aparecem imóveis na Vila Prudente, Pirituba, Vila Leopoldina, Jardim Paulista e Vila Buarque.
A maior parte das unidades incluídas nas autuações foi licenciada como HIS-2.
Ao menos 538 apartamentos pertencem a essa categoria, enquanto outras 147 unidades foram aprovadas como Habitação de Mercado Popular.
Esses números demonstram que a maior concentração dos problemas identificados envolve moradias destinadas a famílias com renda de até seis salários mínimos.
Problema já era investigado pela Prefeitura e pelo Ministério Público
As novas autuações fazem parte de uma investigação mais ampla sobre o destino dos imóveis populares construídos com incentivos municipais em São Paulo.
Em junho de 2026, o NC News mostrou que aproximadamente 170 mil unidades estavam sob análise por suspeitas de uso irregular.
Na ocasião, as investigações incluíam apartamentos anunciados para aluguel de curta temporada em plataformas digitais, embora tivessem sido beneficiados por programas destinados à moradia popular.
O Ministério Público de São Paulo também passou a acompanhar denúncias relacionadas à utilização dessas unidades para finalidades diferentes das previstas originalmente.
Em agosto, plataformas de hospedagem iniciaram a retirada de anúncios de imóveis enquadrados nas categorias HIS e HMP que descumpriam as regras municipais.
A fiscalização atual envolve especificamente a comprovação da destinação dos apartamentos às faixas de renda exigidas pela legislação.
Embora os problemas estejam relacionados à mesma política habitacional, irregularidades na venda e no uso posterior dos imóveis são situações que podem envolver responsabilidades diferentes.
O que dizem as construtoras e a Prefeitura?
A One Innovation, responsável pelo empreendimento Very Estação Faria Lima, afirmou ter recebido com surpresa o despacho sancionatório.
A empresa defende que a construção e a comercialização do empreendimento seguiram as regras vigentes no município.
Outras incorporadoras citadas foram procuradas pela imprensa, mas não haviam apresentado manifestação até a publicação das informações consultadas.
A Prefeitura de São Paulo informou que os 21 despachos publicados em 28 de outubro fazem parte de seu processo regular de fiscalização.
A Secretaria Municipal de Habitação declarou que já fiscalizou 270.889 moradias e 94 empreendimentos na cidade.
O município afirma que continuará acompanhando o cumprimento das exigências previstas para unidades construídas com incentivos destinados à habitação popular.
Próximos passos
As empresas autuadas poderão apresentar defesa administrativa e documentos para contestar as irregularidades apontadas pela fiscalização.
A Prefeitura deverá analisar os argumentos apresentados antes da conclusão dos procedimentos e da definição dos valores das novas penalidades.
Os processos também deverão esclarecer se os benefícios urbanísticos concedidos aos empreendimentos serão definitivamente cancelados.
Para as famílias que dependem dos programas habitacionais, a fiscalização busca assegurar que apartamentos construídos com incentivos públicos sejam efetivamente destinados ao público definido em lei.
O resultado das análises poderá ampliar as sanções contra empresas que descumprirem as regras e influenciar a fiscalização de novos empreendimentos imobiliários na capital paulista.
